Estrategia

BAC tiene un enfoque flexible e individual para cada inversión. La estrategia de la empresa no está controlada por una tesis predeterminada, compromisos de crecimiento ni objetivos de compensación. El principal impulsor es una relación saludable entre riesgo-retorno y la generación de confianza con socios e inversores.

BAC es consiente de los ciclos del negocio inmobiliario y organiza proyectos junto a operadores especialistas en diferentes segmentos del negocio inmobiliario. Esto permite a BAC participar en una amplia variedad de clases de activos con socios que pueden responder rápidamente a las condiciones cambiantes de cada mercado.

BAC co-invierte con socios, principalmente individuos de alto patrimonio, y se enfoca en proyectos de escala media, entre $10 y $100 millones, un nicho donde es posible encontrar activos subvalorados que pueden adquirirse off-market. El tiempo de tenencia de los activos está habitualmente entre 3 y 8 años. BAC generalmente emplea una cantidad moderada de deuda en forma de hipoteca “non-recourse” por medio de bancos comerciales con el fin de maximizar los retornos a partir de mayores distribuciones a inversores, diferimiento de impuestos por la depreciación de los activos y mayor apreciación al momento de realizar la venta.

Cada negocio de BAC se organiza por medio de un vehículo independiente (SPV), entidad de la que participa un numero limitado de inversores y que suele ser transparenta a los efectos tributarios. Además de ser simple y favorecer la protección del capital, esta estructura otorga flexibilidad para la toma de decisiones dados los cambios en las condiciones del mercado o relacionadas con los activos.

Foco Regional

El foco principal desde 2010 ha sido Boston y el área de New England, donde los “fundamentals” se han mantenido fuertes incluso durante las crisis económicas más severas. BAC también ha realizado negocios en otras regiones de US como el Mid-Atlantic y algunos pocos países de América Latina luego de encontrar oportunidades de mercado y proyectos con potencial de apreciación. BAC tiene oficinas en Boston, Buenos Aires y Bogotá y todos los ejecutivos de la empresa son bilingües.

Objetivo de Inversión: Creación de Valor

El objetivo de BAC es invertir en proyectos de diferentes sectores maximizando los retornos y mitigando los riesgos. BAC asigna gran importancia a la gestión de cada activo e implementa estrategias que conducen a la generación de valor.

La estrategia de inversión de BAC es flexible y permite una variedad de enfoques incluyendo la compra de activos con flujos de caja sostenidos, edificios que tienen un elevado potencial de apreciación luego de una gestión intensa y la puesta en marcha de programas de mejora y también proyectos que involucran procesos constructivos como el desarrollo de viviendas para la renta o venta.

BAC analiza muchas oportunidades a lo largo de un año pero selecciona un número muy limitado para invertir. Cada oportunidad seleccionada se somete a un proceso exhaustivo due-diligence que tiene en cuenta una variedad de factores, que incluyen (i) análisis de mercado para el tipo de activo en su mercado y perspectivas de condiciones cambiantes; (ii) supuestos sobre incertidumbres futuras, análisis de variables y proyecciones de posibles resultados futuros; (iii) condiciones estructurales y características de diseño de la propiedad; (iv) suelo y condiciones ambientales; (v) ventajas y desventajas del sitio; (vi) costos y beneficios de programas potenciales de mejora de capital y oportunidades de valor agregado; y (vii) aspectos legales, incluyendo la revisión de títulos de propiedad como de los contratos con inquilinos (viii) otras cuestiones fundamentales relevantes con respecto a la inversión.

Comunicación con Inversores y Reportes

Una vez que BAC adquiere una propiedad o comienza un desarrollo, la firma asume el liderazgo para las responsabilidades de gerenciamiento, monitoreo, representación y comunicación en nombre de los inversores. BAC mantiene contacto permanente con los inversores y produce reportes periódicos, claros e individualizados para cada proyecto durante todo el período de tenencia, buscando de este modo transmitir toda la información relevante de manera sintética y ordenada. Cada proyecto es revisado anualmente por una empresa de contabilidad certificada, y los informes anuales y la información de los reportes fiscales se distribuyen a los inversores tan pronto como están disponibles.